רכישת דירה בין אם למגורים ובין אם להשקעה היא צעד כלכלי משמעותי. 80 אחוז מרוכשי הדירות בישראל נוטלים משכנתא. משכנתא הינה בעצם הלוואה לטווח ארוך של עד 30 שנה, שניתנת כנגד שיעבוד של הדירה הנרכשת.
לקיחת משכנתא היא אחד האמצעים היחידים שמאפשרים לרכוש דירה כיום בישראל. יחד עם זאת, משכנתא היא גם ההחלטה הפיננסית עם השלכות מרחיקות לכת על עתיד המשפחה.
כשרוכשי דירה ניגשים לבנק לבקש משכנתא נוצר מצב של ניגוד אינטרסים בין האינטרס הלגיטימי של הבנק למקסם את רווחיו, לבין הרצון של רוכשי הדירה לקבל משכנתא חסכונית וזולה. רוב האנשים לא מבינים שבנק הוא עסק לכל דבר. זו בעצם “חנות” שתפקידה למכור כסף וככזו היא מעוניינת למכור אותו במחיר הגבוה ביותר. חשוב לזכור כי כל יועץ המשכנתאות של הבנק, נחמד ככל שיהיה, מחויב לפעול לטובת האינטרסים של הבנק אותו הוא מייצג. רוב הלקוחות הולכים לשני בנקים, או אולי אפילו לשלושה ומתמקחים על הריבית, אולם הריבית היא “הכסף הקטן” במשכנתא, הכסף הגדול נמצא בהרכב/תמהיל של המשכנתא.
צילום: shutterstock
אז מה עושים? ואיך לוקחים משכנתא בטוחה וחסכונית? התשובה מתחלקת ל5 שלבים:
שלב ראשון: יש לנתח לעומק את העסקה ואת הצרכים והיכולות של המשפחה, לטווח המאוד רחוק.
שלב שני: יש לתכנן תמהיל משכנתא מותאם לצרכים ולעסקה. לדוגמא: בשנה הראשונה של רכישת הדירה, בד”כ נוהגים להתחייב לתשלומים רבים כגון, הוצאות העסקה, שיפוץ, ריהוט וכו. על מנת להקל על העומס התזרימי החודשי ולמנוע מצב של סחרור על ההתחלה, ניתן לתכנן משכנתא עם מרכיב שנקרא “גרייס חלקי”. משמע, בשנה הראשונה הרוכשים ישלמו רק כחצי מההחזר החודשי ובתום השנה הוא יתעדכן באופן אוטומטי לסכום המלא.
דוגמא נוספת: אם אנו יודעים שהרוכשים יקבלו סכום כסף כלשהו במהלך חיי המשכנתא, קרן השתלמות ירושה וכו, ניתן לשלב במשכנתא מסלול שניקרא “משתנה כל חמש”. מהותו של מסלול זה אומרת שכל חמש שנים תהיה במשכנתא תחנה להכנסת כספים מבלי שיהיה קנס על כך.
שלב שלישי: יש לתכנן ולמקסם את התדמית הפיננסית שלכם רוכשי הדירה. ככל שהרוכשי הדירה יציגו את התדמית הפיננסית שלהם בצורה חזקה יותר, כך הבנק יקטלג אותם ברמת סיכון נמוכה יותר וניתן יהיה להשיג תנאים פיננסים טובים יותר.
שלב רביעי: יש להגיש את את תיק המשכנתא הכולל תמהיל ותדמית הפיננסית לשלושה בנקים ולנהל משא ומתן. הבנק מצידו יתמקח על מנת למקסם רווחים, אך על הרוכשים להיות ממוקדים ואסרטיביים ולנהל את המו”מ בצורה רצינית ואחראית. שכן כל ויתור שנראה בשעתו מינורי וקטנוני, יכול להוות בזבוז של עשרות אלפי שקלים.
שלב חמישי: יש להתמקח על הרביות של כל מסלול ומסלול. התמקחות על הריבית תהיה בשלב הקרוב ביותר לשחרור הכספים, שכן הרביות משתנות באופן קבוע.
בהצלחה.