מהי הסיבה האמיתית לכך שמחירי הנדל”ן גבוהים ואינם יורדים? איתן אפוד, מנכ”ל חברת הנדל”ן ארזים, מפרט את תשלומי הקבלן המשפיעים באופן ישיר על מחיר הדירות:
עלות הקרקע – הסיבה הראשונה לעליית מחירי הדירות היא עלות הקרקע של הקרקעות הפרטיות. מחירי הקרקעות בשנים האחרונות עלו באופן משמעותי בשל היצע מועט מאוד של קרקעות הפרטיות שעומדות בשוק למכירה. מחיר הקרקע מהווה פרמטר משמעותי במחיר הדירה, גורם להתייקרות מחירי הדירות בהתאם. נכון להיום קיים שינוי מגמה להורדת מחירי הקרקעות בתוכנית “מחיר למשתכן”, מכרזי המנהל למקרקעי ישראל היו לאורך השנים האחרונות דלים מאוד וממוקמים בעיקר בערי פיתוח ולא במרכז הארץ. כל זה יצר ביקוש גבוה מאוד לקרקעות מול היצע נמוך מאוד שהביא לעליית מחירי הקרקעות ואיתם עליית מחירי הדירות.
צילום: shutterstock
עלויות גבוהות של פיתוח הקרקע – בקרקעות פרטיות כל רשות מקומית קובעת את עלויות הפיתוח שלה והנושא אינו מוסדר ומאוד פרוץ. לכן, בערים רבות ישנן עלויות פיתוח גבוהות מאוד המייקרות את מחיר התחשיב הכללי של היזמים באופן משמעותי ובעקבות כך עולים גם מחירי הדירות. גם בקרקעות שנרכשו בשנים האחרונות במסגרת מכרזי המנהל עלויות הפיתוח היו גבוהות מאוד והשפיעו ישירות על תחשיב הכדאיות של הפרויקט אשר הקרין ישירות על מחירי הדירות לצרכן הסופי.
עלות בנייה גבוהה ומפרט טכני גבוה – עלות הבנייה והמפרט הטכני המשופר שהדירה כוללת. עלויות הבנייה הן די קבועות במרבית הפרויקטים הסטנדרטיים בישראל, למעט פרויקטים יוקרתיים בהם המפרט הינו גבוה מאוד ומתומחר בהתאמה. אנו רואים היום שהרוכשים דורשים מפרט יוקרתי יחסית גם לדירות הסטנדרט כגון אסלות תלויות, מיכל הדחה סמוי, פרקטי עץ בחדרים, מטבחים משודרגים ועוד. יזם שאינו מספק מפרט משודרג יימצא את עצמו מתקשה בשיווק הפרויקט ולכן מרבית היזמים מוצאים את עצמם משדרגים ומשפרים את המפרט הטכני הניתן לרוכשים, וכל זה כמובן על חשבון העלאת מחיר הדירה.
עובדים – בישראל ישנו מחסור חמור בעובדים בתחום הבנייה. כיום עובדים בענף כ- 8,000 עובדים זרים בלבד. עובדים אלה צריכים לבנות על פי הצפי הממשלתי 40 אלף יחידות דיור. כל בר דעה מבין כי מצב זה הוא בלתי אפשרי, שכן כל פועל זר אינו יכול לבנות חמש יחידות דיור חדשות בשנה. כתוצאה מכך עלויות המימון לפרויקט צפויות להתייקר בכ- 6-8%, זאת בנוסף בלי לקחת בחשבון עמלות וחיובים שונים שלא היו ידועים קודם ליזמים.
צילום: shutterstock
ביורוקרטיה – הביורוקרטיה הייחודית של מדינת ישראל הנחשבת לאחת הבעתיות בקרב המדינות המפותחות. סיבה נוספת לעלייה המתמשכת במחירי הדירות גלומה בכך שמחיר הדירה אותו משלם האזרח הישראלי הממוצע הוא סופו של תהליך ארוך בו מעורבים גורמים רבים החל מהממשלה ומשרדיה השונים, מנהל מקרקעי ישראל, הבנקים, הרשויות המקומיות ועד אנשי המקצוע בתחום הנדל”ן. הביורוקרטיה כיום משתקת את הענף, במידה ויזם רוכש מגרש ממנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, תקבלו אותו במקרה הטוב אחרי שנתיים של תהליכי אישור שונים. הוצאת היתר בנייה, היתר רגיל ע”פ התב”ע הקבועה מראש ללא שינויים, וזהו תהליך של שנתיים תמימות לפחות.