כידוע, רכישת דירה היא אחת העסקאות היותר יקרות ומורכבות בחיינו הפרטים. על מנת להבטיח שעסקת דירה יד שנייה תהיה כדאית, חוקית ומוצלחת ישנם מספר כללי יסוד משפטיים שחשוב להכיר וליישם.
התקשרות נכונה עם מתווך
בבואכם להתקשר עם מתווך לאיתור ורכישת דירה יד שנייה, קודם כול ודאו שהוא נושא ברישיון תקף. יש לדעת כי על פי חוק המתווכים, ההתקשרות ביניכם לבין המתווך נדרשת להיות מעוגנת במסמך התחייבות, והזכאות לדמי תיווך קיימת רק כאשר המתווך שימש כגורם אפקטיבי בתהליך מכירת הדירה. בנוסף, מומלץ שלא למהר לחתום על מסמך זה בטרם קראתם את כל סעיפיו על האותיות הקטנות, ווידאתם שהוא אכן עוסק בנכס הספציפי שאותו ראיתם. זכרו כי עליכם ועל המתווך חלה חובת תום לב, בה כל צד נדרש ביושרה, נאסר עליו להציג דברים שאינם נכונים, ואסור להסתיר מידע אודות ליקויים ופגמים בדירה.
בדיקות מקדימות של הנכס
לאחר שמצאתם דירה המוצאת חן בעיניכם, לבד או בעזרת מתווך, חשוב לערוך לה בדיקות מקדימות שרבות מהן נעשות ברשות המקומית:
- בדקו שלא חלים על הנכס חריגות בניה או צווי הריסה ובחנו את ההתאמה בין נתונים רשומים כמו היתר בניה לנתוני הנכס בשטח.
- חשוב לבדוק היטב שעל הנכס אין זכויות, עיקולים, אזהרות, הליכים משפטיים או משכונות לטובתו של צד שלישי.
- בררו אודות תוכניות פיתוח בסביבת הנכס כדוגמת בניית כביש ראשי, הקמת בית ספר או מרכז מסחרי, או הקמת אנטנה סלולארית. בדיקות אלו מאפשרות להבין אם סביבת הנכס מיועדת לשמור על צביון קיים, לשפר את צביונה או דווקא לרדת באיכותה.
- יש לוודא ברשות המקומית כי לא חלה על הנכס חובת תשלום של היטלי השבחה עקב זכויות בניה. מעבר לכך, יש להבין מהן עלויות המיסוי עבור רכישת ומכירת הדירה בהתאם לחוקי מיסוי מקרקעין עדכניים.
- בלשכת רישום מקרקעין בדקו אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ואם אינו רשום, יש לבצע עסקה זו בזהירות יתרה בעזרת עו”ד מיומן.
- בבנין משותף יש לבדוק מהן החלטות ועד הבית בנושאים מהותיים כדוגמת רכוש משותף, שיפוצים כלליים ו/או תמ”א.
צילום: אלבום פרטי
חתימה על הסכם מכר
בהגיעכם לרגע האמת של חתימה על הסכם המכר, אל תקבעו מראש תנאי תשלום בטרם ביצוע בדיקות מקדימות ובייחוד לפני שבחנתם את נושא היטל ההשבחה עקב זכויות בניה נוספות. במידה וקיים היטל זה, ודאו שהוא יחול על מוכר הנכס. זכרו שבמרבית המקרים מומלץ לוותר על זיכרון דברים ולחתום ישירות על ההסכם המלא, אך אם בכל זאת אתם בוחרים במהלך זה אל תבצעו אותו ללא מעורבות של עורך דין ובטרם ביצוע בדיקות מקדימות. כך תמנעו מעצמכם את הסיכון שבעוגמת נפש העלולה גם לעבור לסכסוך משפטי.
בשורה התחתונה, מכיוון שמדובר בעסקה מורכבת ויקרה מומלץ לבצעה תמיד בליווי צמוד של עורך דין נדל”ן מנוסה ומיומן.